Лекція №6. Правовий режим земель сільськогосподарського призначення

За час проведення земельної реформи, яка триває в Україні з 1991 року, відбулася демонополізація державної власності на землю. Об’єктом реформування стали землі майже 12 тисяч господарств, а 6,8 млн. селян набули права на земельну частку (пай). Наближається до завершення процес видачі державних актів на право власності на зем- лю власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай). Видано 6,5 млн. державних актів на право власності на землю власникам зе- мельних часток (паїв).

В той же час суцільна парцеляція сільськогосподарських земель та їх розподіл серед колишніх працівників колективних сільськогос- подарських підприємств не змогли стати основою для сталого соціа- льно-економічного розвитку аграрної сфери та розвитку індивідуаль- них (сімейних) форм ведення сільського господарства.

Розглядаючи існуючі форми власності земель сільськогосподар- ського призначення, визначають такі їх основні форми: приватна, ко- лективна, державна. Зазначені форми землеволодіння та землекористу- вання в АПК формують нову культуру агрогосподарювання, відповід- ний спосіб мислення й поведінки, сільськогосподарську ментальність, де попередні інституціональні форми господарювання ще тривалий час залишаються у стереотипах поведінки суб’єктів господарювання і ви- кликають низку суперечностей. Однією із найсуттєвіших суперечнос- тей сучасного землеволодіння та землекористування в Україні є невід- повідність його попередніх інституційно-детермінованих зрівнялівних форм та економічно-ефективних інституціональних форм, що базують- ся на приватно-індивідуальній та приватно-корпоративній земельній власності. Історично створена ідеологема: «землю тому, хто її оброб- ляє», сучасний ринково-цивілізаційний поступ замінює принципом –

«землю тому, хто використовує її ефективно».

Відповідно до Земельного кодексу земля в Україні може перебу- вати у приватній, комунальній та державній власності. Чинне законо- давство виходить з того, що право приватної власності на землю має давати користь не тільки власникові, а й суспільству. Тому регулю- вання відносин приватної власності на землю базується на принципі дотримання інтересів власника і всього суспільства.

Розвиток і підтримка державою інституту приватної власності на землю, сприяння формуванню ефективного земельного власника, насам- перед у сфері малого та середнього агропідприємництва, є чи не єдиним шляхом закріплення працездатного населення у селах, основою для пода- льшого соціального розвитку села, на основі самофінансування (з певною

фінансово-бюджетною підтримкою держави), в умовах природного кількісного зменшення сільського населення. Це зменшення буде знач- ною мірою компенсуватися більш високою якістю підприємницького і трудового потенціалу майбутнього українського села.

Разом з тим, законодавець встановлює певні обмеження щодо здійснення землевласником своїх правомочностей, які є аргументова- ними. Зокрема, ст. 20 Земельного кодексу України передбачає, що зміна цільово-призначення земельних ділянок, що перебувають у вла- сності громадян та юридичних осіб, здійснюється за ініціативою влас- ників земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України. Стаття 133 цього кодексу передбачає, що в разі застави земельної ділянки її заставодержателі повинні відповідати ви- могам, встановленим законами України. Таке положення закону об- межує право власника земельної ділянки у виборі заставодержателя за договором застави.

Обмеження права приватної власності встановлене ст. 147 Земе- льного кодексу України, згідно з якою в разі введення військового або надзвичайного стану земельні ділянки, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, можуть бути відчужені (вилучені з мо- тивів суспільної необхідності) у порядку, встановленому законом.

Земельним кодексом України передбачено обмеження права зе- мельної власності правом земельного сервітуту, яке являє собою пра- во власника землі або землекористувача на обмежене платне або безо- платне користування чужою земельною ділянкою. Таким чином, дер- жава, хоча і визнає право приватної власності на землю, водночас на- кладає певні обмеження щодо неї.

Ще одним обмеженням прав землевласників був мараторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Проте, Верховна Рада України на початку березня 2011 відмовилася продовжити до 1 січня 2015 року мораторій на продаж сільськогосподарських земель. У результаті земельний ринок може з'явитися в Україні з 1 січня 2012 року.

У зв’язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку земель в Україні тимчасово встановлений мораторій (заборона на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначен- ня шляхом їх продажу), що обмежує права власників земельних діля-

нок, що закріплені частиною першою статті 90 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III: «Власники земельних ділянок ма- ють право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділян- ку, передавати її в оренду, заставу, спадщину».

20 червня 2011 року Кабінет Міністрів України схвалив законопроект «Про ринок земель». Прийняття зазначеного закону є однією із умов для зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогос- подарського призначення, а отже, надання можливості громадянам повністю реалізувати своє конституційне право на землю в частині вільного розпорядження земельною власністю.

Передумовою зняття мараторію на продаж землі є також зако- нодавче врегулювання проблем земельного кадастру.

7 липня 2011 року було прийнято Закон України «Про Державний земельний кадастр», яким передбачено оновлення базових поло- жень з ведення Державного земельного кадастру, що містяться в дію- чому Земельному кодексі України. Відповідно до ст. 1 закону держав- ний кадастр  - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх ці- льове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл зе- мель між власниками і користувачами.

На виконання закону державне агентство земельних ресурсів України планує ввести електронний земельний кадастр в Україні, який дозволить контролювати всі операції із землею в режимі онлайн, ба- чити видачу актів і затримку актів, максимально усунути участь чино- вників в різних операціях із землею. Фахівці вважають, що електро- нний кадастр дасть можливість позбавитися від недостовірних даних і такої проблеми, як пропажа документації і архівів.

Отже, говорячи про обмеження прав власників земельних діля- нок, слід зазначити, що поступово вони знімаються та встановлюється ціла низка гарантій цих прав.

Таке питання виникає в першу чергу при викупі земельної діля- нки. Одне із основних прав вказаних осіб — це недоторканність меж і розмірів земельної ділянки. В разі викупу земельної ділянки необхід- ною умовою є згода власника і повне відшкодування її вартості та збитків, пов'язаних з її викупом.

Чинним Земельним кодексом України передбачається відповіда-

льність органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за порушення права власності на землю, а також за видання актів, які порушують права власників земельних ділянок.

Гарантії земельних прав власників включають не тільки охорону їх майнових прав, а й самостійний захист права цільового використан- ня землі, тобто право користування нею відповідно до її конкретного цільового призначення. Такі порушення, не пов'язані з порушенням меж або розмірів земельної ділянки, можуть мати місце внаслідок за- тінення, задимлення, забруднення, створення джерел неприємного запаху тощо. Тому Земельним кодексом України на власників землі і землекористувачів покладається обов'язок добросусідства.

Гарантії прав власників передбачають також охорону й захист належного стану самої земельної ділянки, тобто неприпустимість по- гіршення будь-яких корисних властивостей земельної ділянки, приве- дення їх у непридатний для використання стан.

Шкода, заподіяна землевласникові або користувачеві земельної ділянки, підлягає відшкодуванню.

Вищенаведене свідчить про те, що держава, встановлюючи певні обмеження стосовно здійснення права приватної власності, — з одно- го боку, з другого боку, гарантує захист цього права і таким чином встановлює баланс, при якому право приватної власності дозволить громадянам та юридичним особам відчути себе повноправними гос- подарями землі.

Комунальна власність відповідно до Конституції України є са- мостійною формою власності, яка на рівних правах з іншими правами захищається законом. Землі, які належать на праві власності територі- альним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Право комунальної власності на землю набувається і реалізуєть- ся в разі:

1)   передачі земель державної власності в комунальну;

2)   примусового відчуження земельних ділянок у власників з мо- тивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

3)   прийняття спадщини;

4)   придбання за цивільно-правовими угодами;

5)   виникнення інших підстав, передбачених законом.

У державній власності залишаються всі землі України, за виня-