Тема 4. ІНВЕСТИЦІЇ У ЗАСОБИ ВИРОБНИЦТВА

1. Реальні інвестиції та їх структура

Реальні інвестиції, на відміну від фінансових, повністю спрямовуються на збільшення реального капіталу, тобто в основні фонди і на приріст матеріально-виробничих запасів, а також у нематеріальні активи.

Розрізняють такі види реальних інвестицій:

1. Інвестиції оновлення — здійснюються за рахунок коштів фонду відшкодування підприємства.

2. Інвестиції розширення (чисті інвестиції) — здійснюються за рахунок частини національного доходу або за рахунок фонду чистого нагромадження.

3. Валові інвестиції— інвестиції оновлення і розширення разом.

Для характеристики реальних інвестицій на макрорівні в міжнародній практиці використовуються такі показники:

—обсяг інвестицій, тобто вартісний вимір вкладеного капіталу; —норма інвестицій — відношення обсягу інвестицій до валово­го національного продукту або валового внутрішнього продукту;

— коефіцієнт приросту капіталомісткості — характеризує ефективність інвестицій та ефективність нагромадження. Визначається як відношення валових інвестицій в основний капітал до приросту валового національного продукту або (валового внутрішнього продукту) за той самий період;

— нагромадження — вартісний вираз використаної частини національного доходу на розширене відтворення. Являє собою приріст основного капіталу, матеріально-виробничих запасів, невиробничого капіталу і, відповідно, збільшення обсягів виробництва продукції та послуг.

У країнах з ринковою економікою ці показники неоднакові і залежать від рівня розвитку країни, стану її економіки в поточ­ний період.

Основна частина реальних інвестицій (60—70 %) у розвинених країнах — це приватні інвестиції (максимальний показник — 70 % — притаманний США). Такі інвестиції спрямовані в основному у прибуткові галузі промисловості, збиткові галузі інвестує держава.

На сучасному етапі розвитку України основою інвестиційних процесів мають стати виробничий капітал (об'єкти інвестицій) і реальні інвестиційні проекти.

Реальні інвестиції завжди вважалися надійним розміщенням капіталу і засобом захисту його від інфляції, оскільки:

— ціни на об'єкти зростають більш швидкими темпами, ніж знецінюється національна валюта;

—реальні інвестиції завжди повинні давати віддачу капіталу;

— реальні інвестиції — найвагоміший показник фінансового стану та іміджу будь-якої компанії До основних результатів реальних інвестицій належать:

1) реалізація соціальних програм;

2) пропорційне розміщення продуктивних сил;

3) гармонійний розвиток галузей народного господарства;

4) прискорення темпів НТП і розвитку базових галузей народного господарства;

5) реалізація програм розвитку паливно-енергетичного комплексу, житла, оновлення виробничих фондів;

6) здійснення будівництва важливих об'єктів.

Реальні інвестиції класифікують за різними ознаками, відповідно до яких їхня структура розглядається як галузева, технологічна, відтворювальна, територіальна, а також за формами власності.

Галузева структура реальних інвестицій означає розподіл за галузями економіки. Вдосконалення галузевої структури йде шляхом збільшення абсолютних і відносних реальних інвестицій у розвиток базових галузей промисловості, від яких залежать підвищення еко­номічної ефективності та суспільного виробництва і темпи НТП.

Технологічна структура реальних інвестицій має першочергове значення для підвищення ефективності суспільного виробництва. Вона характеризує розподіл між витратами на будівельно-монтажні роботи, вартістю обладнання, машин, механізмів, інструментів, іншими капітальними роботами та витратами. Якщо у складі реальних інвестицій збільшується питома вага витрат на придбання активної частини виробничого капіталу, то технологічна структура є прогресивною. Удосконалення структури вкладень сприяє підвищенню технічного рівня підприємства, механізації та автоматизації виробництва.

Відтворювальна структура реальних інвестицій — це їх розподіл на: нове будівництво, розширення виробництва, реконструкцію виробництва, переобладнання діючих цехів виробництв, технічне переобладнання виробництва.

Територіальна структурна реальних інвестицій — це їх розподіл по економічних районах України (Донбас, Придніпров'я, Прикарпаття, Центральний, Причорномор'я, Полісся). Обсяг залучених інвестицій у різні регіони залежить від стану інвестиційного клімату, послідовності проведення ринкових реформ, рівня розвитку економічного потенціалу, динаміки перетворення виробничої та фінансової інфраструктур, ефективності використання природних і трудових ресурсів.

Структура реальних інвестицій за формами власності відби­ває розподіл вкладень по державних, акціонерних, комерційних, та інших колективних підприємствах.Розвиток ринкових відносин, конкуренція стимулюють прискорення науково-технічного прогресу, потребують збільшення вкладень в інтелектуальний потенціал суспільства. Результати наукових досліджень стають активним елементом виробництва, входять до складу реальних інвестицій.

2. Капітальні інвестиції та джерела їх фінансування

Капітальні інвестиції — це частина інвестицій, спрямована на відтворення основних засобів виробничого і невиробничого призначення, на створення нових, реконструкцію і розвиток наявних основних засобів, включаючи об'єкти соціальної сфери (будівництво житла, закладів культури, охорони здоров'я тощо).

Основними об'єктами капітальних вкладень є:

1) будівельно-монтажні роботи — будівництво будинків і споруд, освоєння, підготовка та планування території забудови, монтаж технологічного, оперативного та інших видів обладнання;

2) придбання різних видів технологічного та енергетичного обладнання, машин, механізмів, інструментів та інвентаря строком служби не менш як один рік і вартістю понад 100 грн. за одиницю;

3) капітальні роботи та проектно-дослідна діяльність, утримання дирекції підприємства, що будується, і технічний нагляд, підготовка та перепідготовка експлуатаційних кадрів тощо.

Планування капітальних вкладень на підприємствах здійснюється у два етапи:

—обчислення необхідного обсягу виробничих інвестицій на розрахунковий період;

— визначення джерел фінансування капіталу.

Необхідний обсяг капіталовкладень залежить від економічної ситуації на ринку, яка може бути такою:

а) ринковий попит на продукцію підприємства задовольняється повністю і це не вимагає нарощування обсягів виробництва на даному підприємстві. У такому разі має здійснюватися лише просте відтворення основних фондів за рахунок амортизаційних відрахувань. Необхідний розмір капіталу визначається на основі даних про потребу в новому устаткуванні, цін на нього з урахуванням вартості монтажу;

б) попит на продукцію підприємства зростає, тому доцільним є нарощування обсягів виробництва продукції з метою збільшення приросту прибутку. У такому разі необхідне розширене відтворення основних фондів і нарощування виробничої потужності підприємства шляхом реконструкції, технічного переоснащення, розширення виробництва за попередньо розробленим проектом. Такий проект складається за розділами: зведені техніко-економічні показники; заходи за окремими напрямками технічного, технологічного та організаційного розвитку; потреба в устаткуванні. Для визначення необхідного обсягу капіталовкладень в цій ситуації користуються методом прямих розрахунків за даними кошторису технічного переозброєння, реконструкції або розши­рення виробництва;

в) попит на пропоновану підприємством продукцію різко змен­шився, вона втратила конкурентоспроможність. Підприємство повинно модернізувати виробництво або організувати виробництво нової продукції. У цій ситуації слід здійснити докорінну перебудову техніко-економічної бази виробництва. Необхідний обсяг капіталовкладень розраховують, як і за попередньої ситуації, але з огляду на значні розміри капітальних витрат на маркетингові дослідження, можливу диверсифікацію виробництва.

Джерелами фінансування наведених вище заходів, тобто відшкодування капітальних витрат, можуть бути:

1) бюджетні асигнування (на основі неповернення) — виділяються для проектів національного масштабу, міжгалузевого і галузевого рівнів, а також соціальної сфери;

2) державні кредити (бюджетна позика і т. ін.) — надаються на будівництво об'єктів виробничого призначення, які споруджуються згідно із переліком, складеним і затвердженим Міністерством економіки на основі пропозицій міністерств і відомств, які і є замовниками кредиту. НБУ і Міністерство фінансів визначають банки, уповноважені здійснювати подібні кредити, й укладають з ними угоди. Банки, у свою чергу, укладають з Інвесторами кредитні угоди на строк не менше 7 років. Погашення позики здійснюється за рахунок власних коштів інвестора або позикових коштів гарантів, якими виступають міністерства або відомства. Кошти, що надходять як погашення кредиту, перераховуються банком у дохід держбюджету. У свою чергу, контроль за цільовим використанням і своєчасним поверненням позики здійснюється підрозділами банку і Мінфіну, які відповідають за питання фінансування;

3) довгострокові кредити за рахунок централізованих кредитних ресурсів Національного банку України — спрямовуються на витрати, пов'язані з реалізацією цільових програм, зокрема на впровадження нових технологій, конверсію і модернізацію виробництва, збільшення частки виробництва товарів народного споживання. Кожне підприємство складає програму і кошторис витрат, які надаються разом із заявкою в комерційні банки. Банки розглядають заявки підприємств і після попереднього аналізу по­дають їх до НБУ. А НБУ, у свою чергу, укладає з комерційним банком договір і відкриває йому кредитну лінію;

4) державно-комерційне фінансування — здійснюється за рахунок коштів бюджету і залучених вільних кредитних ресурсів комерційних банків. Невід'ємною частиною цього виду фінансування є наявність банку-менеджера, що особливо важливо при формуванні промислово-фінансових груп, банківських асоціацій та інших видів об'єднань;

5) змішане фінансування — це бюджетні кошти, довгострокові банківські кредити, власні кошти підприємств (прибуток, амортизаційні відрахування, мобілізація внутрішніх ресурсів тощо);

6) нетрадиційні джерела фінансування — це випуск і реалізація державних цінних паперів;

7) іноземні інвестиції — формуються за рахунок кредитів
міжнародних фінансових організацій, приватних інвестицій іноземних інвесторів і в результаті надання технічної допомоги.

3. Інвестиції в основний капітал

Найпоширенішим об'єктом інвестування є основний капітал, до яких належать: земельні ділянки; капітальні витрати на поліпшення землі; будови; машини та обладнання; транспортні засоби; інструменти; приладдя; робоча та продуктивна худоба; багаторічні насадження та інші основні засоби.

Основні виробничі фонди інвестиційної сфери поділяються на фонди будівельного та виробничого призначення. До фондів будівельного призначення відносять: будівельні машини та механізми, обладнання силове та виробниче, транспортні засоби всіх видів, виробничі будівлі та споруди, інші основні фонди, до яких включають інструменти, контрольно-вимірювальні пристрої, господарський інвентар терміном служби понад одного року, незалежно від вартості.

До фондів виробничого призначення відносять: машини, обладнання, передавальні пристрої, транспортні засоби, виробничий інвентар, Інструменти строком служби понад одного року, будівлі, споруди підсобних і допоміжних виробництв, виділених на самостійний промисловий баланс, які входять до складу підприємств, організацій та фірм інвестиційної сфери.

Окрім постійно діючих засобів праці в будівництві використо­вуються й тимчасові будівлі та споруди, які зводяться лише на певний період виконання робіт на об'єктах будівництва. З них одна частина — інвентарні збірно-розбірні та пересувні — використовується при будівництві кількох об'єктів і враховується у складі основного виробничого фондів, друга — не титульні тимчасові будівлі та споруди — не враховується у складі основного виробничого фондів, вони створюються за рахунок накладних витрат будівельних організацій.

Іноді будівельні організації у своїй виробничо-господарській діяльності тимчасово використовують основні виробничий фонди замовників та інших організацій. Найчастіше такими є побудовані в першу чергу склади, мережі водо- та електропостачання, будівлі обслуговуючого призначення, які використовуються будівельними організаціями до введення їх у постійну

експлуатацію.

Поліпшення використання основного виробничого фондів і передусім будівельних машин і механізмів — великий резерв підвищення ефективності реальних інвестицій. Загальними показниками ефективності є коефіцієнт загальної економічної ефекти­вності використання основного виробничого фондів і показник фондовіддачі. Останній являє собою відношення обсягу будівельно-монтажних робіт, планованого або виконаного, за їх кошторисною вартістю до середньорічної вартості основних виробничих фондів.

Приріст обсягу будівельно-монтажних робіт може бути досягнутий як за рахунок зростання основних виробничих фондів, так і за рахунок поліпшення їх використання. У першому випадку

∆О_з.ф.=(Ф_ср.пл..- Ф_ср.зв)*Ф_від.зв.

у другому —

∆О_п.в.ф.= Ф_ср.пл. (Ф_від.пл.-Ф_від.зв)

де Ф_ср.пл. і Ф_ср.зв - середньорічна вартість фондів відповідно у плановому і звітному періодах;

Ф_від.пл і Ф_від.зв — фондовіддача відповідно у плановому і звітному періодах. При помісячному обліку введення (вибуття) фондів їх середньорічна величина визначається за формулою:

Ф= Ф_п р + ΣФ_пТ₁ - Σ Ф_в Т₂

де Ф_п р — вартість основних фондів на початок року;

Ф_п — вартість фондів, що надійшли у відповідному місяці року;

Ф_в — вартість фондів, що вибули протягом року;

Т₁ — число місяців знаходження фондів в експлуатації до кінця року;

Т₂ — число місяців, що залишилися до кінця року після вибуття фондів.

Ці показники використовуються для визначення потреби в ре­альних інвестиціях на оновлення основних виробничих фондів.

Структура основного виробничого фондів інвестиційної сфери складається під впливом низки техніко-економічних особливостей будівельного виробництва, технічного прогресу в будівництві, характеру та структури робіт що виконуються, а також місцезнаходження будівельних організацій та ступеня концентрації будівельного виробництва. Однією з особливостей структури основного виробничого фондів є високий рівень (порівняно з промисловістю) активної частини фондів — 65—70 %.

Характер структури фондів та її зміни у відносно короткі строки суттєво впливають на використання фондів.

Вкладаючи кошти в основні фонди, інвестор повинен оцінити їх за повною первісною вартістю або за відновною вартістю.

Первісною оцінкою основних фондів є вартість їх придбання чи створення, тобто оплачена сума грошових коштів чи їх еквівалентів, або справедлива вартість іншої форми компенсації наданої для одержання активу на момент його придбання чи створення. Первісна вартість будівель і споруд визначається за їхньою кошторисною вартістю на момент уведення до експлуатації. Оцінка основних фондів за первісною вартістю, яка відображується в бухгалтерському балансі підприємства, називається первісною балансовою вартістю основних фондів.

Оцінка за вартістю основних фондів (з урахуванням індексації") встановлюється Міністерством економіки і Міністерством фінансів разом із Фондом державного майна України. Вона здійснюється щорічно після звітного року станом на 1 січня наступного року. З переходом на нові стандарти бухгалтерського обліку П(С)БУ-7 кожне підприємство має право здійснювати переоцінку основних активів за справедливою вартістю, але тільки тих, по яких існує активний ринок. Реально найти такий ринок сьогодні неможливо, бо активним він стане лише тоді, коли у будь-який час на ньому можна буде знайти заінтересованих продавців і по­купців, а інформація щодо цін стане загальною.

П(С)БУ-7 передбачає, що підприємство переоцінює об'єкт основних коштів, якщо їхня залишкова вартість більш як на 10% відрізняється від справедливої вартості на дату балансу. Це означає, що кожного кварталу перед складанням балансу необхідно визначати справедливу вартість кожного об'єкта основних кош­тів і, відповідно до п. 1 П(С)БУ-7, порівнювати її із залишковою вартістю по кожному об'єкту, а потім за потреби проводити переоцінку, утворивши комісію і здійснивши інвентаризацію. Отже, щоквартальна інвентаризація є обов'язковою.

Переоцінка здійснюється практично в кілька етапів:

— визначення справедливої вартості активу, яка буде прийнята за нову залишкову вартість;

— визначення величини дооцінки або уцінки за залишковою вартістю у вигляді різниці між справедливою вартістю та залишковою;

— визначення індексу переоцінки;

— визначення переоціненої первісної вартості необоротного активу;

— визначення величини дооцінки або уцінки початкової вартості;

— визначення величини дооцінки або уцінки за зносом як різниці між величиною дооцінки (уцінки) за первісною вартістю та залишковою вартістю;

— складання бухгалтерських записів після порівняння сум попередніх дооцінок та уцінок.

При цьому справедливою вартістю є нова залишкова, а не первісна вартість, що досить незвично для бухгалтера. До введення П(С)БУ-7 при проведенні переоцінок спочатку визначалася нова первісна вартість, нині ж акценти змістилися. Стали іншими послідовність і зміст переоцінки, що свідчить про зміну методології бухгалтерського обліку.

Залишкова вартість — це первісна або відновна вартість основних засобів, зменшена на частку, вже перенесену на готовий продукт, тобто залишкова вартість менша за первісну (відновну) на величину зносу. Залишкова вартість є балансовою вартістю основних засобів Процес зносу і поступового перенесення вартості основних засобів на виготовлений продукт є амортизацією. Вивчення питань амортизації основних виробничого капіталу має важливе значення для дослідження проблем відтворення їхньої активної частини, прискорення оборотності машин та обладнання з метою створення в Україні дієвих важелів фінансового впливу держави на сферу управління технічним розвитком, переозброєнням і реконструкцією основних структурних ланок економіки країни.

За рахунок амортизаційних відрахувань фінансуються витрати:

— на придбання основних засобів і нематеріальних активів для власного виробничого призначення, у тому числі на самостійне виготовлення основних засобів для власних виробничих потреб (включно з витратами на виплату заробітної плати працівникам, які були зайняті на виготовленні таких основних засобів);

— на здійснення всіх видів ремонту, реконструкції, модернізації та інших способів поліпшення основних засобів.

Методи нарахування амортизації, або розподіл вартості основних фондів за роками їх служби у певному системному по­рядку, можна розділити на три основні групи:

— методи нормального нарахування амортизації;

— методи прискореного нарахування амортизації;

— методи уповільненого нарахування амортизації.

Перші передбачають нарахування амортизації залежно від строку нормальної експлуатації об'єкта основних коштів, як правило, рівномірно, виходячи з первісної вартості цього об'єкта. Другі базуються на прискоренні амортизаційного процесу виходячи з різних систем прискорення на основі залишкової вартості. Треті передбачають уповільнення процесу нарахування амортизації, що збільшує строк використання об'єкта. Як правило, перелік можливих конкретних методів нарахування амортизації регулюється державою, але кожне підприємство вибирає з переліку ті методи, які економічно доцільні саме для нього.

З 01.07.2000 р. в Україні проводиться амортизаційна реформа, тобто змінюється порядок нарахування амортизаційних відрахувань.

Згідно з Положенням (стандартами) бухгалтерського обліку-7 «Основні фонди» об'єктом нарахування амортизації є основні за­соби (крім землі), але нарахування амортизації здійснюється протягом строку корисного використання (експлуатації*) об'єкта, який встановлюється підприємством при зарахуванні його на баланс і призупиняється на період його реконструкції, модернізації, добудови, дообладнання або консервації. При визначенні строку корисного використання (експлуатації") об'єкта необхідно врахувати: —очікуване використання об'єкта підприємством з урахуванням його потужності;

— передбачений фізичний та моральний знос;

— правові та інші обмеження відносно термінів використання об'єкта тощо;

— строк корисного використання (експлуатації) об'єкта основних засобів, який передбачається у разі зміни очікуваних економічних вигод від його використання.

Амортизація об'єкта основних засобів нараховується щомісяця, виходячи з нового строку корисного використання, починаючи з місяця, наступного за місяцем зміни строку корисного використання. Це означає, що нарахування амортизації починається з місяця, наступного за місяцем, в якому об'єкт основних засобів став корисним для використання, й припиняється, починаючи з місяця, наступного за місяцем вибуття об'єкта основних засобів.

Суму нарахувань амортизації всі підприємства відображують збільшенням суми витрат підприємства та зносу необоротних активів.

Застосовуються такі методи нарахування амортизаційних відрахувань: прямолінійний, зменшення залишкової вартості, прискореного зменшення залишкової вартості, кумулятивний, виробничий.

Метод амортизації обирається підприємством самостійно з урахуванням очікуваного способу одержання економічних вигод від його використання й переглядається у разі зміни очікуваного способу одержання економічних вигод від його використання. Нарахування амортизації за новим методом починається з місяця, наступного за місяцем прийняття рішення про зміну методу амортизації, але й воно проводиться щомісячно. Підприємство з сезонним характером виробництва річну суму амортизації нараховує протягом періоду роботи підприємства у звітному році.

4. Оцінювання об'єктів нерухомості

Для оцінювання об'єктів нерухомості існує низка стандартів вартості, які на практиці застосовуються залежно від мети оці­нювання. До них належать:

- обґрунтована ринкова вартість — ціна, за якою власність може переходити з рук продавця, який бажає її продати, до рук покупця, який бажає її купити, тобто це стартова початкова ціна на ринку; • інвестиційна вартість— конкретна вартість об'єкта, що оцінюється, для конкретного інвестора з огляду на його особисті інвестиційні цілі;

-внутрішня, або фундаментальна вартість — аналітична оцінка об'єкта нерухомості, яка базується на знаннях та обліку його фінансового стану, а також перспектив одержання прибутку та чистого доходу. Розрахунок внутрішньої вартості можливий за наявності доступу до повної інформації про оцінюваний об'єкт;

- ліквідаційна вартість— чиста сума, яка може бути виручена при ліквідації фірми. Існує «впорядкована ліквідація», за якої процес продажу активів здійснюється протягом часу, який дає можливість одержати максимально можливу в цих випадках ціну нерухомості, та «примусова ліквідація», за якої активи продаються швидко в процесі одного аукціону, не враховуючи інтереси власника нерухомості;

- балансова (бухгалтерська) вартість об'єкта — визначається балансовим рахунком як сума активів за мінусом зносу, а також сум короткострокових і довгострокових зобов'язань. При цьому основні фонди оцінюються з урахуванням останньої переоцінки за мінусом зносу та амортизації;

• відновлена (поточна) вартість — балансова вартість з урахуванням переоцінки активів на дату оцінки вартості.

Визначивши вартість нерухомості, здійснюють ЇЇ оцінювання. Оцінка нерухомості базується на певних принципах, які поділяють на три групи.

До першої групи відносять:

а) принцип вигоди — купуючи нерухомість для виробничої діяльності, необхідно визначити, наскільки цей об'єкт буде корисним. При цьому вигода визначатиметься можливістю її використання для виконання певних функцій і передусім сприянням у збільшенні прибутку;

б) принцип заміщення — означає, що найбільша вартість об'єкта нерухомості не може перевищувати найменшу вартість, за якою можна придбати інший об'єкт нерухомості з подібною вигодою;

в) принцип очікування — дає можливість визначити поточну вартість майбутніх доходів і вигод, одержаних внаслідок використання об'єкта нерухомості.

Таким чином, перша група принципів оцінки дає можливість покупцеві одержати уявлення про цінність об'єкта нерухомості.

До другої групи відносять:

а) принцип оцінки залишкової продуктивності землі — озна­чає, що земля має залишкову продуктивність, яка може бути визначена як чистий дохід після оплати праці, капіталу та підприємницької діяльності. Величина залишкової продуктивності землі визначається її місцезнаходженням;

б) принцип оцінки вкладу як величини приросту вартості об'єкта власності в результаті додаткових витрат — означає, що вклад — це сума, на яку збільшується або зменшується вартість об'єкта власності, або чистий дохід від нього внаслідок наявності або відсутності якого-небудь поліпшення або доповнень до діючих факторів виробництва;

в) принцип визначення впливу доходів, що збільшуються або зменшуються, на вартість об'єкта власності— означає, що в міру додавання ресурсів до основних факторів виробництва темпи зросту чистих доходів збільшуватимуться до деякої точки, починаючи з якої доходи зростатимуть уповільненими темпами. Це уповільнення відбуватиметься, допоки приріст вартості не стане менше витрат на додані ресурси;

г) принцип оцінки збалансованості різних факторів виробництва — означає, що будь-якому типу землекористування має відповідати оптимальне поєднання факторів виробництва, за якого досягається максимальна вартість землі та об'єкта, що на ній знаходиться;

д) принцип економічної величини, тобто оптимальний розмір об'єкта власності — одержання оптимального прибутку від використання об'єкта нерухомості залежить від його економічної величини. Наприклад, земельна ділянка, на якій знаходиться об'єкт власності, за своїми розмірами перевищує величину, необхідну для функціонування цього об'єкта. Отже, власник об'єкта сплатив зайву суму при придбанні ділянки або сплачує більшу орендну плату за його використання. В будь-якому разі це знижує дохід. Тобто економічна величина — це кількість землі, яка забезпечує найліпше землекористування в цьому регіоні з урахуванням існуючої ринкової кон'юнктури.

Таким чином, друга група принципів оцінки характеризує фактори, які безпосередньо впливають на оцінку землі, будівель і споруд.

До третьої групи відносять:

а) принцип залежності — полягає в тому, що вартість об'єкта власності значною мірою обумовлена його місцезнаходженням, а також наявністю розвиненої інфраструктури, можливістю вста­новлення економічних зв'язків з власниками інших об'єктів власності, наявністю кваліфікованої робочої сили, екологічною ситуацією тощо; б) принцип відповідності — означає, що будь-який об'єкт нерухомості має відповідати нормативним, архітектурним і ринковим стандартам, чинним у цьому регіоні;

в) принцип попиту та пропозиції — означає, що за наявності збалансованого попиту та пропозиції ринкова ціна, як правило, відбиває вартість (витрати) виробництва на спорудження об'єкта нерухомості. Перевищення ринкових цін на нерухомість над вартістю їх виробництва стимулює створення нових об'єктів нерухомості, допоки не буде досягнуто рівноваги;

г) принцип конкуренції — наявність конкуренції призводить до того, що коли на ринку прибуток перевищує рівень, необхідний для оплати факторів виробництва, то на ньому загострюється конкурентна боротьба, в наслідок чого спостерігається зниження середнього рівня чистих доходів, а це суттєво впливає на оцінку об'єктів нерухомості;

д) принцип зміни вартості — зміна вартості об'єктів нерухомості є постійним процесом, який зумовлюється не лише їхнім фізичним зносом, а й іншими чинниками, зокрема зміною вартості сировини, впровадженням нової техніки, зміною демографічної ситуації тощо.

Отже, третя група охоплює принципи, що характеризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об'єктів нерухомості.

Узагальнюючим щодо оцінки вартості об'єкта нерухомості є принцип найліпшого та найефективнішого використання. Це варіант використання об'єкта, вибраний серед інших можливих законних варіантів, який є фізично здійсненним, достатньо обґрунтованим, має реальне фінансове забезпечення і веде до найвищої вартості земельної ділянки, на якому розташовано об'єкт власності. Цей варіант використання забезпечує об'єкту власності найвищу поточну вартість на дату оцінки.

Сьогодні на практиці застосовуються різні методи визначення вартості об'єкта нерухомості. Більшість з них об'єднані у три підходи: дохідний, порівняльний (ринковий) та витратний майновий. Найчастіше використовується дохідний підхід, який дає змогу здійснити пряму оцінку вартості нерухомості залежно від очікуваних майбутніх доходів.

За дохідного підходу для оцінки нерухомості оцінювачі виділяють кілька рівнів доходів і витрат. Джерелом інформації для цього слугує бухгалтерський звіт про доходи та витрати. Перший рівень — це потенційний валовий дохід від здачі об'єкта нерухо­мості в оренду на цілий рік або дохід, одержаний від використан­ня нерухомості в будь-який інший спосіб. Другий рівень — це дійсний ефективний валовий дохід, який визначається шляхом віднімання від потенційного валового доходу втрат від недовантаження приміщень, неповного одержання орендної плати та інших втрат. Третій рівень — це чистий операційний дохід— величина, яка характеризує реально одержаний дохід за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат з обслуговування боргу). Четвертий рівень — це грошові кошти, які надійшли до виплати податків.

5. Інвестування оборотного капіталу

Для забезпечення безперервності процесу відтворення товаровиробникам необхідно мати не тільки основний, а й оборотний капітал (оборотні кошти).

На відміну від основного капіталу, оборотний споживається в одному виробничому циклі і його вартість повністю переноситься на вартість виготовленої продукції. Він не бере участі у створенні вартості, а обслуговує тільки процес обігу товарів.

Інвестиції в оборотний капітал призначені забезпечити запуск виробництва та його ритмічне функціонування протягом всього життєвого циклу. Вони носять довгостроковий характер і в цьому розумінні не відрізняються від Інших реальних інвестицій.

Інвестиції, вкладені у запаси сировини, основні матеріли, конструкції, вироби та допоміжні матеріали, пальне, запчастини, тару, малоцінні і швидкозношувані предмети, у незавершене ви­робництво, напівфабрикати власного виготовлення та витрати майбутніх періодів, становлять оборотні виробничі фонди. Вони обслуговують процес виробництва і необхідні для грошових розрахунків за товарно-матеріальні цінності і для погашення дебіторської заборгованості.

Інвестиції, вкладені у готову продукцію і виконані роботи, призначені для реалізації, кошти на рахунках у банках, у дорозі, розрахунках, касі, становлять фонди обігу.Готова продукція — це уречевлений інвестиційний капітал у вигляді основних виробничих фондів і необхідного виробничого запасу сировини, основних і допоміжних матеріалів.

Функція обігових коштів — здійснення платежів, розрахунків за поставлені товари, виконані роботи, готову продукцію. Вони постійно обслуговують усі стадії переміщення виробничих і обі­гових фондів. Отже, обігові кошти не «витрачаються» (такий вираз зустрічається в літературі), а лише поступово переходять від однієї стадії кругообігу до іншої, кожного разу повертаючись у свою вихідну грошову форму.

Іноді поняття «обігові кошти» ототожнюється з грошовими коштами. Це не зовсім правильно. Обігові кошти — це грошовий вимір авансованої вартості продукції. Для фінансового планування, звітності і контролю за правильністю використання обігових коштів застосовують укрупнене їх групування згідно з балансовими статтями.

В інвестуванні оборотного капіталу можна виокремити три етапи:

1. Первісне інвестування при створенні підприємства. Воно базується на формуванні статутного капіталу підприємства. Мінімальні вимоги щодо нього мають бути істотно збільшені для того, щоб він виконував не формальну, а активну роль у фінансах підприємства.

2. Підтримка кругообігу капіталу діючого підприємства. Цей етап не потребує довгострокового інвестування коштів. Однак тут неможливо обійтися без активізації короткострокового банківського кредитування.

3. Інвестування у приріст оборотних засобів при розширенні обсягів і масштабів господарської діяльності. Цей етап передбачає пошук додаткових інвестиційних можливостей щодо довгострокових вкладень для збільшення оборотного капіталу підприємства. Джерелами фінансування можуть стати прибуток підприємства, довгострокові кредити банків, фінансова допомога вищих організацій і кошти бюджету.

Комплекс галузей і виробництв, фінансово-кредитних закладів та інших інституційних суб'єктів інвестиційної діяльності, де обертається довгостроковий інвестиційний капітал з метою розширеного відтворення основних фондів, є інвестиційною сферою. Реалізація продукції в Інвестиційній сфері — це складний і тривалий процес перетворення авансованого інвестором капіталу у виробничі запаси, поступово залучені у процес виробництва І створення готової продукції інвестиційної сфери — будівель і споруд, які передаються інвестору як засіб погашення авансова­ного капіталу.

В умовах ринку цей процес може відбуватися зовсім в іншій формі, перетворюючи класичну форму обігу капіталу: гроші— товар—більші гроші (Г — Т — Г¹) у форму консорціалізації процесу обороту капіталу. Створений консорціум (угода) передбачає спільне авансування інвестором і виконавцем оборотного капіталу з метою спільного подальшого володіння новоствореною власністю (підприємством). Форма консорціуму була найбільш прийнятною в умовах роздержавлення незавершеного будівельного виробництва і подальшої його приватизації — спільно інвестором (замовником) і підрядною будівельною організацією після введення в експлуатацію.

Питому вагу окремих елементів або статей оборотних коштів у складі їх загальної суми, яка є у будівельної організації, виявляє структура оборотних коштів. Як видно з наведеної схеми, питома вага оборотних фондів більш як у два рази перевищує питому вагу фондів обігу. Таке співвідношення характерне для останніх років і пояснюється зростанням обсягу незавершеного будівництва і несплатами за готову продукцію. Розмір оборотних коштів будівельної організації залежить від швидкості їх обороту та обсягів виконаних будівельно-монтажних робіт. Чим швидше оборотні кошти переходять з однієї стадії кругообігу в іншу, тим менше часу знаходяться вони в товарній і грошовій формі, тим менша сума потрібна будівельній організації. Прискорення обороту — це показник ефективності використання оборотних коштів, одне з важливих джерел економії грошових ресурсів.

Залежно від сукупності дій оборотних коштів показники їх обороту можуть бути загальними і частковими. Останні відображують використання окремих груп або елементів матеріальних ресурсів і впливають на загальний показник обороту всіх оборотних коштів.

Для загальної характеристики оборотних коштів, що знаходяться у розпорядженні будівельної організації в цілому, розраховується загальна норма оборотних коштів(Н_о, %) як відношення їхньої середньорічної величини (ОС) до обсягу виконаних і сплачених будівельно-монтажних робіт (ОР) за їхньою кошторисною вартістю

Ступінь використання оборотних коштів характеризується двома основними показниками:

а) коефіцієнтом обертання або числом оборотів коштів за повний період;

б) середньою тривалістю одного обороту в днях.

Коефіцієнт обертання являє собою відношення обсягу виконаних і сплачених робіт до середнього розміру оборотних коштів, використаних на ці роботи:

К_0Б= ОР/ ОС

Середня тривалість одного обороту дорівнює відношенню тривалості обороту в днях (Т_0Б) до коефіцієнта оборотності ( К_0Б )

Д= Т_0Б/ К_0Б= Т_0Б* ОС/ ОР

Показники оборотності коштів залежать від їх середніх залишків і величини обороту відповідного періоду. Так, для розрахунку середньорічних залишків до напівсуми їх на початок і на кінець року додають залишки на початок кожного з останніх 11 місяців (з 1 лютого по 1 грудня) і отриманий результат ділять на 12. При визначенні оборотності коштів за один оборот прийма­ється виручка від реалізації замовнику продукції, тобто виконаних будівельно-монтажних робіт за їхньою кошторисною вартістю, а також вартість продукції (послуг) допоміжних виробництв, що знаходяться на балансі підрядної організації, і реалізована на сторону.

Поряд із загальними показниками оборотності оборотних коштів розглядаються часткові показники за певними елементами — наприклад, за виробничими запасами, незавершеним будівництвом. Розрахунками визначається основна частина кожного елемента у загальній тривалості обороту коштів підрядної організації і, відповідно, розмір вивільнених (або додатково залучених) оборотних коштів у зв'язку з прискоренням (уповільненням) їхньої оборотності за кожним елементом.

Розраховуючи часткові показники, потрібно мати на увазі, що середні залишки оборотних коштів визначаються за конкретним елементом, а величина обороту і кількість днів розрахункового періоду залишаються такими самими, що й у розрахунках загаль­них показників оборотності.

Внаслідок прискорення оборотності оборотних коштів відбувається вивільнення їх і виникає можливість використання в інших напрямах господарської діяльності. Вивільнення коштів може бути абсолютним і відносним. Абсолютне свідчить про скорочення фактичних середніх залишків оборотних коштів за звітний період порівняно із середніми залишками за попередній (базисний) при тому самому обороті або його збільшенні. Відносне вивільнення коштів виникає тоді, коли темп зростання обороту у звітному періоді випереджає темп зростання середніх залишків оборотних коштів.

За нинішніх умов господарювання через інфляційні процеси найбільш реальним є відносне вивільнення оборотних коштів. Управління оборотними коштами підприємства має забезпечувати баланс між ризиком втрати ліквідності та ефективністю виробничо-господарської діяльності, що характеризується показниками рентабельності.

Цей процес необхідний для вирішення двох основних завдань:

1) забезпечення платоспроможності. Підприємство, що не має достатнього рівня оборотних коштів, може зіткнутися з ризиком неплатоспроможності;

2) забезпечення прийнятного обсягу, структури та рентабельності активів.

Отже, можна визначити основні завдання у сфері управління оборотними коштами з урахуванням ризиків. Це:

• мінімізація поточної кредиторської заборгованості. Завдання спрямоване на скорочення ризику ліквідності. Такий підхід потребує використання довгострокових джерел і власного капіталу для фінансування більшої частки оборотних коштів;

• мінімізація сукупних витрат фінансування. При цьому перевагу віддають короткотерміновій кредиторській заборгованості як джерелу покриття оборотних активів;

• максимізація повної вартості підприємства. Це завдання включає управління оборотними коштами до загальної стратегії управління капіталом підприємства.