Лекція №6. Правовий режим земель сільськогосподарського призначення

Особлива економічна і соціальна роль земель сільськогосподар- ського призначення зумовлена їхніми унікальними природними фак- торами. Головний із них – здатність родючості, тобто „виробництво” продукції, насамперед рослинництва, а також тваринництва та деякої іншої. При цьому йдеться про ґрунти як складову земель сільськогос- подарського призначення. Враховуючи таку унікальну цінність ґрун- тів, чинний Земельний кодекс України вперше правомірно визнав їх

«об’єктом особливої охорони» (ст. 168). Тим самим, ґрунти визнано самостійним об’єктом правовідносин, зокрема охоронних.

Безпосереднім об'єктом правового регулювання використання земель сільськогосподарського призначення виступає і певна визначе- на територія, що є просторовою сферою діяльності суб'єкта, де він може займатися виробництвом сільськогосподарської продукції і зве- денням будинків, виробничих споруд та інших об'єктів, потрібних для обслуговування основної діяльності.

Отже, для земель сільськогосподарського призначення характе- рне використання не тільки як засобу виробництва (вирощування сільськогосподарської продукції), але й як просторово-операційного базису, що властиве всім категоріям земель.

Специфічними ознаками земельних ділянок сільськогосподарсь- кого призначення, які характеризують їх як об'єкт земельних відно- син, є: обмеженість площі, локалізованість за місцем розташування; вони є нерухомим об'єктом і основним способом виробництва в сіль- ському господарстві. Земельні ділянки і права на них, а також міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти (ґрунт, замкнені водойми, ліс, багаторічні плодові насадження, будинки, будівлі, споруди тощо), переміщення яких без шкоди їх призначенню неможливе, перебува- ють в обігу неподільно, якщо інше не передбачено законом.

Землі сільськогосподарського призначення регулюються земе- льним законодавством як єдиний об'єкт, що означає: сільськогоспо- дарському використанню підлягають не будь-які, а лише придатні для цих цілей землі; не всякі придатні для сільськогосподарських потреб землі можна використовувати як землі сільськогосподарського при- значення. Так, у заповідних зонах заборонено здійснювати товарну сільськогосподарську діяльність.

Мета використання земельної ділянки визначається органами місцевого державного управління й органами місцевого самовряду- вання під час надання конкретної земельної ділянки. Про це зазнача- ється в документах, які засвідчують права на землю, а також у доку- ментах державного земельного кадастру і державної реєстрації. При цьому неприпустимою є самовільна зміна дозволеного використання земельної ділянки.

Відповідно до ст. 121 Земельного кодексу України громадяни мають право на безкоштовне одержання земельних ділянок у влас- ність за нормами: для ведення особистого селянського господарства в розмірі не більше 2 га; для ведення садівництва — не більше 0,12 га; для ведення фермерського господарства — у розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, роз- ташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знахо- диться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищ- ної, міської ради розташовано кілька сільськогосподарських підпри- ємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради, розмір земельної частки (паю) визнача- ється як середній по району. Землі фермерського господарства можуть складатися із: земельної ділянки, що належить на праві власності фе- рмерському господарству як юридичній особі; земельних ділянок, що належать громадянам — членам фермерського господарства на праві приватної власності; а також земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на праві оренди. Громадяни — члени фе- рмерського господарства мають право на одержання у власність із зе- мель державної і комунальної власності земельних ділянок у розмірі земельної частки (паю). Громадянам — членам фермерських госпо- дарств передаються безкоштовно в приватну власність надані їм у ко- ристування земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованої на території від- повідної ради. Це право не поширюється на громадян, які раніше на- були права на земельну частку (пай). Розмір земельних ділянок, які передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селян- ського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю). На період до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на зем- лі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гек-

Поняття "режим" (франц. regime — управління) означає сукуп- ність правил, заходів, норм для досягнення будь-якої мети. Під право- вим режимом розуміють встановлені законодавством порядок викори- стання об'єкта, припустимі межі та способи розпорядження ним. Пра- вовий режим забезпечується відповідними заходами впливу (заохо- чення й відповідальності) з боку органів державної влади і місцевого самоврядування.

Отже, під правовим режимом земель сільськогосподарського призначення розуміється спеціальний порядок використання земель, встановлений законодавством для найбільш цінної категорії земельно- го фонду України.

Відносини щодо набуття та використання земель сільськогоспо- дарського призначення регулюються нормами Земельного кодексу України, законами України «Про особисте селянське господарство»,

«Про фермерське господарство», «Про землеустрій», «Про державну експертизу землевпорядної документації» та ін. У Верховній Раді України обговорюється законопроект «Про ринок землі», який роз- глянемо у наступному параграфі.

Правовий режим різних ділянок земель сільськогосподарського призначення неоднорідний. Така неоднорідність зумовлена: видами земель сільськогосподарського призначення, їх економічними й еко- логічними властивостями; юридичним статусом суб'єктів, які викори- стовують ці землі; іншими об'єктивними обставинами. Тому зазвичай розрізняють загальний, особливий і спеціальний правові режими зе- мель сільськогосподарського призначення.

Об'єктом загального правового режиму є вся площа земель, придатних для потреб сільського господарства. Основне цільове при- значення цих земель — бути засобом виробництва продуктів харчу- вання і кормів для тварин, а також сировини для промисловості. Для будівництва промислових підприємств, об'єктів житлово- комунального господарства, залізничних і автомобільних шляхів, лі- ній електропередачі та зв'язку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов'язаних із веденням сільськогосподарського

За час проведення земельної реформи, яка триває в Україні з 1991 року, відбулася демонополізація державної власності на землю. Об’єктом реформування стали землі майже 12 тисяч господарств, а 6,8 млн. селян набули права на земельну частку (пай). Наближається до завершення процес видачі державних актів на право власності на зем- лю власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай). Видано 6,5 млн. державних актів на право власності на землю власникам зе- мельних часток (паїв).

В той же час суцільна парцеляція сільськогосподарських земель та їх розподіл серед колишніх працівників колективних сільськогос- подарських підприємств не змогли стати основою для сталого соціа- льно-економічного розвитку аграрної сфери та розвитку індивідуаль- них (сімейних) форм ведення сільського господарства.

Розглядаючи існуючі форми власності земель сільськогосподар- ського призначення, визначають такі їх основні форми: приватна, ко- лективна, державна. Зазначені форми землеволодіння та землекористу- вання в АПК формують нову культуру агрогосподарювання, відповід- ний спосіб мислення й поведінки, сільськогосподарську ментальність, де попередні інституціональні форми господарювання ще тривалий час залишаються у стереотипах поведінки суб’єктів господарювання і ви- кликають низку суперечностей. Однією із найсуттєвіших суперечнос- тей сучасного землеволодіння та землекористування в Україні є невід- повідність його попередніх інституційно-детермінованих зрівнялівних форм та економічно-ефективних інституціональних форм, що базують- ся на приватно-індивідуальній та приватно-корпоративній земельній власності. Історично створена ідеологема: «землю тому, хто її оброб- ляє», сучасний ринково-цивілізаційний поступ замінює принципом –

«землю тому, хто використовує її ефективно».

Відповідно до Земельного кодексу земля в Україні може перебу- вати у приватній, комунальній та державній власності. Чинне законо- давство виходить з того, що право приватної власності на землю має давати користь не тільки власникові, а й суспільству. Тому регулю- вання відносин приватної власності на землю базується на принципі дотримання інтересів власника і всього суспільства.

Розвиток і підтримка державою інституту приватної власності на землю, сприяння формуванню ефективного земельного власника, насам- перед у сфері малого та середнього агропідприємництва, є чи не єдиним шляхом закріплення працездатного населення у селах, основою для пода- льшого соціального розвитку села, на основі самофінансування (з певною

фінансово-бюджетною підтримкою держави), в умовах природного кількісного зменшення сільського населення. Це зменшення буде знач- ною мірою компенсуватися більш високою якістю підприємницького і трудового потенціалу майбутнього українського села.

Разом з тим, законодавець встановлює певні обмеження щодо здійснення землевласником своїх правомочностей, які є аргументова- ними. Зокрема, ст. 20 Земельного кодексу України передбачає, що зміна цільово-призначення земельних ділянок, що перебувають у вла- сності громадян та юридичних осіб, здійснюється за ініціативою влас- ників земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України. Стаття 133 цього кодексу передбачає, що в разі застави земельної ділянки її заставодержателі повинні відповідати ви- могам, встановленим законами України. Таке положення закону об- межує право власника земельної ділянки у виборі заставодержателя за договором застави.

Обмеження права приватної власності встановлене ст. 147 Земе- льного кодексу України, згідно з якою в разі введення військового або надзвичайного стану земельні ділянки, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, можуть бути відчужені (вилучені з мо- тивів суспільної необхідності) у порядку, встановленому законом.

Земельним кодексом України передбачено обмеження права зе- мельної власності правом земельного сервітуту, яке являє собою пра- во власника землі або землекористувача на обмежене платне або безо- платне користування чужою земельною ділянкою. Таким чином, дер- жава, хоча і визнає право приватної власності на землю, водночас на- кладає певні обмеження щодо неї.

Ще одним обмеженням прав землевласників був мараторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Проте, Верховна Рада України на початку березня 2011 відмовилася продовжити до 1 січня 2015 року мораторій на продаж сільськогосподарських земель. У результаті земельний ринок може з'явитися в Україні з 1 січня 2012 року.

У зв’язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку земель в Україні тимчасово встановлений мораторій (заборона на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначен- ня шляхом їх продажу), що обмежує права власників земельних діля-

нок, що закріплені частиною першою статті 90 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III: «Власники земельних ділянок ма- ють право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділян- ку, передавати її в оренду, заставу, спадщину».

20 червня 2011 року Кабінет Міністрів України схвалив законопроект «Про ринок земель». Прийняття зазначеного закону є однією із умов для зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогос- подарського призначення, а отже, надання можливості громадянам повністю реалізувати своє конституційне право на землю в частині вільного розпорядження земельною власністю.

Передумовою зняття мараторію на продаж землі є також зако- нодавче врегулювання проблем земельного кадастру.

7 липня 2011 року було прийнято Закон України «Про Державний земельний кадастр», яким передбачено оновлення базових поло- жень з ведення Державного земельного кадастру, що містяться в дію- чому Земельному кодексі України. Відповідно до ст. 1 закону держав- ний кадастр  - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх ці- льове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл зе- мель між власниками і користувачами.

На виконання закону державне агентство земельних ресурсів України планує ввести електронний земельний кадастр в Україні, який дозволить контролювати всі операції із землею в режимі онлайн, ба- чити видачу актів і затримку актів, максимально усунути участь чино- вників в різних операціях із землею. Фахівці вважають, що електро- нний кадастр дасть можливість позбавитися від недостовірних даних і такої проблеми, як пропажа документації і архівів.

Отже, говорячи про обмеження прав власників земельних діля- нок, слід зазначити, що поступово вони знімаються та встановлюється ціла низка гарантій цих прав.

Таке питання виникає в першу чергу при викупі земельної діля- нки. Одне із основних прав вказаних осіб — це недоторканність меж і розмірів земельної ділянки. В разі викупу земельної ділянки необхід- ною умовою є згода власника і повне відшкодування її вартості та збитків, пов'язаних з її викупом.

Чинним Земельним кодексом України передбачається відповіда-

льність органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за порушення права власності на землю, а також за видання актів, які порушують права власників земельних ділянок.

Гарантії земельних прав власників включають не тільки охорону їх майнових прав, а й самостійний захист права цільового використан- ня землі, тобто право користування нею відповідно до її конкретного цільового призначення. Такі порушення, не пов'язані з порушенням меж або розмірів земельної ділянки, можуть мати місце внаслідок за- тінення, задимлення, забруднення, створення джерел неприємного запаху тощо. Тому Земельним кодексом України на власників землі і землекористувачів покладається обов'язок добросусідства.

Гарантії прав власників передбачають також охорону й захист належного стану самої земельної ділянки, тобто неприпустимість по- гіршення будь-яких корисних властивостей земельної ділянки, приве- дення їх у непридатний для використання стан.

Шкода, заподіяна землевласникові або користувачеві земельної ділянки, підлягає відшкодуванню.

Вищенаведене свідчить про те, що держава, встановлюючи певні обмеження стосовно здійснення права приватної власності, — з одно- го боку, з другого боку, гарантує захист цього права і таким чином встановлює баланс, при якому право приватної власності дозволить громадянам та юридичним особам відчути себе повноправними гос- подарями землі.

Комунальна власність відповідно до Конституції України є са- мостійною формою власності, яка на рівних правах з іншими правами захищається законом. Землі, які належать на праві власності територі- альним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Право комунальної власності на землю набувається і реалізуєть- ся в разі:

1)   передачі земель державної власності в комунальну;

2)   примусового відчуження земельних ділянок у власників з мо- тивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

3)   прийняття спадщини;

4)   придбання за цивільно-правовими угодами;

5)   виникнення інших підстав, передбачених законом.

У державній власності залишаються всі землі України, за виня-