Тема 4. ІНВЕСТИЦІЇ У ЗАСОБИ ВИРОБНИЦТВА

Для оцінювання об'єктів нерухомості існує низка стандартів вартості, які на практиці застосовуються залежно від мети оці­нювання. До них належать:

- обґрунтована ринкова вартість — ціна, за якою власність може переходити з рук продавця, який бажає її продати, до рук покупця, який бажає її купити, тобто це стартова початкова ціна на ринку; • інвестиційна вартість— конкретна вартість об'єкта, що оцінюється, для конкретного інвестора з огляду на його особисті інвестиційні цілі;

-внутрішня, або фундаментальна вартість — аналітична оцінка об'єкта нерухомості, яка базується на знаннях та обліку його фінансового стану, а також перспектив одержання прибутку та чистого доходу. Розрахунок внутрішньої вартості можливий за наявності доступу до повної інформації про оцінюваний об'єкт;

- ліквідаційна вартість— чиста сума, яка може бути виручена при ліквідації фірми. Існує «впорядкована ліквідація», за якої процес продажу активів здійснюється протягом часу, який дає можливість одержати максимально можливу в цих випадках ціну нерухомості, та «примусова ліквідація», за якої активи продаються швидко в процесі одного аукціону, не враховуючи інтереси власника нерухомості;

- балансова (бухгалтерська) вартість об'єкта — визначається балансовим рахунком як сума активів за мінусом зносу, а також сум короткострокових і довгострокових зобов'язань. При цьому основні фонди оцінюються з урахуванням останньої переоцінки за мінусом зносу та амортизації;

• відновлена (поточна) вартість — балансова вартість з урахуванням переоцінки активів на дату оцінки вартості.

Визначивши вартість нерухомості, здійснюють ЇЇ оцінювання. Оцінка нерухомості базується на певних принципах, які поділяють на три групи.

До першої групи відносять:

а) принцип вигоди — купуючи нерухомість для виробничої діяльності, необхідно визначити, наскільки цей об'єкт буде корисним. При цьому вигода визначатиметься можливістю її використання для виконання певних функцій і передусім сприянням у збільшенні прибутку;

б) принцип заміщення — означає, що найбільша вартість об'єкта нерухомості не може перевищувати найменшу вартість, за якою можна придбати інший об'єкт нерухомості з подібною вигодою;

в) принцип очікування — дає можливість визначити поточну вартість майбутніх доходів і вигод, одержаних внаслідок використання об'єкта нерухомості.

Таким чином, перша група принципів оцінки дає можливість покупцеві одержати уявлення про цінність об'єкта нерухомості.

До другої групи відносять:

а) принцип оцінки залишкової продуктивності землі — озна­чає, що земля має залишкову продуктивність, яка може бути визначена як чистий дохід після оплати праці, капіталу та підприємницької діяльності. Величина залишкової продуктивності землі визначається її місцезнаходженням;

б) принцип оцінки вкладу як величини приросту вартості об'єкта власності в результаті додаткових витрат — означає, що вклад — це сума, на яку збільшується або зменшується вартість об'єкта власності, або чистий дохід від нього внаслідок наявності або відсутності якого-небудь поліпшення або доповнень до діючих факторів виробництва;

в) принцип визначення впливу доходів, що збільшуються або зменшуються, на вартість об'єкта власності— означає, що в міру додавання ресурсів до основних факторів виробництва темпи зросту чистих доходів збільшуватимуться до деякої точки, починаючи з якої доходи зростатимуть уповільненими темпами. Це уповільнення відбуватиметься, допоки приріст вартості не стане менше витрат на додані ресурси;

г) принцип оцінки збалансованості різних факторів виробництва — означає, що будь-якому типу землекористування має відповідати оптимальне поєднання факторів виробництва, за якого досягається максимальна вартість землі та об'єкта, що на ній знаходиться;

д) принцип економічної величини, тобто оптимальний розмір об'єкта власності — одержання оптимального прибутку від використання об'єкта нерухомості залежить від його економічної величини. Наприклад, земельна ділянка, на якій знаходиться об'єкт власності, за своїми розмірами перевищує величину, необхідну для функціонування цього об'єкта. Отже, власник об'єкта сплатив зайву суму при придбанні ділянки або сплачує більшу орендну плату за його використання. В будь-якому разі це знижує дохід. Тобто економічна величина — це кількість землі, яка забезпечує найліпше землекористування в цьому регіоні з урахуванням існуючої ринкової кон'юнктури.

Таким чином, друга група принципів оцінки характеризує фактори, які безпосередньо впливають на оцінку землі, будівель і споруд.

До третьої групи відносять:

а) принцип залежності — полягає в тому, що вартість об'єкта власності значною мірою обумовлена його місцезнаходженням, а також наявністю розвиненої інфраструктури, можливістю вста­новлення економічних зв'язків з власниками інших об'єктів власності, наявністю кваліфікованої робочої сили, екологічною ситуацією тощо; б) принцип відповідності — означає, що будь-який об'єкт нерухомості має відповідати нормативним, архітектурним і ринковим стандартам, чинним у цьому регіоні;

в) принцип попиту та пропозиції — означає, що за наявності збалансованого попиту та пропозиції ринкова ціна, як правило, відбиває вартість (витрати) виробництва на спорудження об'єкта нерухомості. Перевищення ринкових цін на нерухомість над вартістю їх виробництва стимулює створення нових об'єктів нерухомості, допоки не буде досягнуто рівноваги;

г) принцип конкуренції — наявність конкуренції призводить до того, що коли на ринку прибуток перевищує рівень, необхідний для оплати факторів виробництва, то на ньому загострюється конкурентна боротьба, в наслідок чого спостерігається зниження середнього рівня чистих доходів, а це суттєво впливає на оцінку об'єктів нерухомості;

д) принцип зміни вартості — зміна вартості об'єктів нерухомості є постійним процесом, який зумовлюється не лише їхнім фізичним зносом, а й іншими чинниками, зокрема зміною вартості сировини, впровадженням нової техніки, зміною демографічної ситуації тощо.

Отже, третя група охоплює принципи, що характеризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об'єктів нерухомості.

Узагальнюючим щодо оцінки вартості об'єкта нерухомості є принцип найліпшого та найефективнішого використання. Це варіант використання об'єкта, вибраний серед інших можливих законних варіантів, який є фізично здійсненним, достатньо обґрунтованим, має реальне фінансове забезпечення і веде до найвищої вартості земельної ділянки, на якому розташовано об'єкт власності. Цей варіант використання забезпечує об'єкту власності найвищу поточну вартість на дату оцінки.

Сьогодні на практиці застосовуються різні методи визначення вартості об'єкта нерухомості. Більшість з них об'єднані у три підходи: дохідний, порівняльний (ринковий) та витратний майновий. Найчастіше використовується дохідний підхід, який дає змогу здійснити пряму оцінку вартості нерухомості залежно від очікуваних майбутніх доходів.

За дохідного підходу для оцінки нерухомості оцінювачі виділяють кілька рівнів доходів і витрат. Джерелом інформації для цього слугує бухгалтерський звіт про доходи та витрати. Перший рівень — це потенційний валовий дохід від здачі об'єкта нерухо­мості в оренду на цілий рік або дохід, одержаний від використан­ня нерухомості в будь-який інший спосіб. Другий рівень — це дійсний ефективний валовий дохід, який визначається шляхом віднімання від потенційного валового доходу втрат від недовантаження приміщень, неповного одержання орендної плати та інших втрат. Третій рівень — це чистий операційний дохід— величина, яка характеризує реально одержаний дохід за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат з обслуговування боргу). Четвертий рівень — це грошові кошти, які надійшли до виплати податків.