Тема 12. Доходний підхід в оцінці вартості компанії: моделі дисконтованих грошових потоків (DCF)

На практиці часто виникає необхідність оцінки активів корпорацій, які здійснюють різні комерційні угоди з рухомим і нерухомим майном.

Оцінка вартості будь-якої фірми (об’єкта) являє собою цілеспрямований процес визначення у грошовому виражені її вартості з урахуванням потенційного і реального доходу, який вона приносить кожен момент часу.

Оцінку вартості майна корпорації здійснюють на основі трьох підходів: дохідного, витратного і ринкового (порівняльного).

Дохідний підхід – це визначення поточної вартості майбутніх доходів, які виникнуть у результаті використання майна і можливостей його подальшого продажу.

На практиці використовують також витратний і ринковий підходи, які часто є більш точними і ефективними. У багатьох випадках кожен з підходів може бути використаний для перевірки правильності оцінки вартості майна, одержаної за допомогою інших підходів.

Витратний підхід більш застосовують для оцінки об’єктів спеціального призначення, нового будівництва, для визначення кращого варіанту використання землі, а також у цілях страхування.

Витратний підхід заснований на принципах заміни, найбільш ефективного використання, збалансованості і економічного розподілу.

Ринковому (порівняльному підходу) надають перевагу увипадку існування ринку порівняних об’єктів. Точність оцінки залежить від якості даних про недавній продаж аналогічних об’єктів. Ці дані включають:

- фізичні характеристики;

- час і умови продажу;

- місцезнаходження;

- умови фінансування угоди.

Для порівняння вибирають об’єкти-аналоги. Між об’єктом, що оцінюється, і аналогом існують відмінності. Тому необхідно проводити відповідне коригування основних параметрів об’єкта оцінки. В основу внесення коригувань покладено принцип вкладання. Всі три підходи тісно взаємопов’язані.

Кожен із них передбачає використання різних видів інформації, яку одержують на ринку нерухомості. Наприклад, дохідний підхід потребує використання коефіцієнтів капіталізації, які розраховують за даними ринку.

При виборі підходу перед оцінником відкриваються різні перспективи одержання кінцевого результату оцінки. Хоча ці підходи базуються на даних регіонального ринку, кожен із них має справу з його різними аспектами. На ідеальному ринку всі три підходи мають привести до однієї й тієї ж вартості об’єкта.

Однак більшість ринків є недосконалими, оскільки попит і пропозиція не врівноважені. Кожен із розглянутих підходів передбачає використання при оцінці майна ряду методів (табл. 1).

Таблиця 1

Методи оцінки окремих об’єктів (фірм)

Згідно з методом капіталізації вартість об’єкта оцінки визначають за формулою:

C O = Прибуток (дохід)/ Коефіцієнт капіталізації

де Со – вартість об’єкта оцінки.

Метод дисконтування грошових потоків заснований на прогнозуванні цих потоків від даного підприємства (об’єкта). Майбутні грошові потоки перераховують за дисконтною ставкою у теперішню вартість. Дисконтна ставка має відповідати нормі дохідності, яку потребує інвестор.

Ринкову вартість об’єкта методом чистих активів визначають за формулою:

ЧА = А – З,

де ЧА – чисті активи корпорації;

А – ринкова вартість активів;

З – зобов’язання корпорації (поточні і довгострокові).

Ліквідаційна вартість фірми являє собою різницю між сумарною вартістю всіх активів і витратами на її ліквідацію.

Метод ринку капіталу заснований на ринкових цінах акцій аналогічних компаній. Інвестор діє за принципом заміни (альтернативних інвестицій). Тому може вкласти грошові кошти у ці компанії або в компанію, що оцінюється. У результаті дані про компанію, акції якої знаходяться у вільному продажі, при використанні відповідних коригувань мають слугувати орієнтиром для визначення вартості компанії, що оцінюється.

Метод угод заснований на аналізі цін придбання контрольних пакетів акцій ідентичних компаній. Його застосування потребує багато відкритої інформації, що формується на фондовому ринку.

Метод галузевих коефіцієнтів дозволяє визначити приблизну вартість корпорації за формулами, виведеними на основі галузевої статистики.